Uppsala kommun köpte Ulleråkerområdet för 1835 miljoner kronor av landstinget i början av förra året. Syftet var att skapa ett nytt modernt bostadsområde centralt i Uppsala med upp till 8000 bostäder. Fullmäktige sade ja till köpet med kravet att ”kostnaderna för exploateringen måste kunna återvinnas” så att kommunen inte skulle förlora några pengar på affären.
Den kalkylen ser inte ut att hålla. Enligt den analys som styrgruppen för Ulleråkerprojektet gjort riskerar kommunen förluster i intervallet 20 till 990 miljoner kronor beroende på hur mycket som byggs och hur lång tid utbyggnaden tar.
Analysen visar att kommunen slipper undan med den lägre förlusten, 20 miljoner, om det går att bygga bostäder med en total yta på 813 600 kvadratmeter under 14 års tid.
– Utifrån det underlag vi har idag är sannolikheten låg för att projektet ska gå plus minus noll. Mot bakgrund av det är ett minus 20 miljoner ett bra utfall. Alla exploateringsprojekt som är i ett tidigt planskede är förknippade med stor osäkerhet. Det kommer att minska över tid. Men kommunen tog en betydande risk som köpte området till ett fast pris utan att veta vad som går att bygga och inte bygga, säger Per Törnvall ekonomiansvarig i projektet.
Hur projektgruppen räknat om förlusterna blir så höga som 990 miljoner är okänt i detalj eftersom materialet inte är offentligt. Scenariot ska dock baseras på en mycket utdragen byggtid och på en avsevärt mindre volym bostäder. Grovt utgår kalkylen från att cirka 6000 lägenheter byggs plus minus 25-30 procent.
Kommunalrådet Erik Pelling (S), som är ansvarig för kommunens byggfrågor, poängterar att den kalkyl som gjorts är i ett väldigt tidigt skede.
– Men det är klart att det är dramatiskt om vi riskerar att gå back med så stora summor som 900 miljoner kronor. Samtidigt är vi i behov av nya bostäder. Det har ett stort värde för Uppsala och det är utgångspunkten för hela projektet. Investeringen i marken är redan och gjord, och den förhandlades fram när alliansen satt vid makten, säger han.
Ni var med och godkände avtalet?
– Ja, och ska vi klara ekonomin så måste vi hålla tempo i planeringen. Kalkylen visar allvaret i situationen. Men vi låter oss inte paralyseras av prognoserna. Målet är fortfarande att vi ska gå plus minus noll.
Är det av ekonomiska skäl ni vill exploatera Ulleråker så hårt?
– Ekonomin i projektet är viktig men inte den enda faktorn. En tätare stad ger bättre underlag för skolor och förskolor, handel och kollektivtrafik, och för att vi kan skapa en hållbar stadsdel, säger Erik Pelling.
Var köpet av marken en bra eller dålig affär. Ni kunde ju ha krävt en värdering av marken utifrån vad som faktiskt går att bygga där?
– Det är för tidigt att säga. Den summa kommunen betalade, 1,8 miljarder, var lägre än vad landstinget krävde. Landstinget hade dessutom själv tänkt exploatera marken. Det tror inte jag hade blivit bra.
Varför?
– Kanske hade man sålt till en enda entreprenör bara för att maximera vinsten. Vi har kompetens för att skapa en ny modern stadsdel centralt i Uppsala och vi vill göra något riktigt bra, säger Erik Pelling.
Kring jul ska programmet för Ulleråker klubbas. Då kan projektets ekonomi utvärderas på nytt. Sedan återstår detaljplaneringen. Under tiden tickar kostnaderna på. Hela projektet har finansierats med lån. Tillsammans med driften kostar det kommunen 47 miljoner kronor 2015
– För varje år får kommunen lägga ut pengar så det är viktigt för ekonomin att projektet inte drar ut på tiden, säger Per Törnvall.
Vad händer med kalkylen när dagens extremt låga ränta blir mer normal?
– Vi har kalkylerat med en genomsnittsränta som ska klara stora svängningar.