Att köpa bostadsrätt är alltid ett riskprojekt. Dessvärre är det inte särskilt känt bland konsumenterna att varje köp av en bostadsrätt innebär en viss risk. Detta beror av att en bostadsrätt inte kan godtrosförvärvas och att systemet för pantsättning av bostadsrätt är både omodernt och rättsosäkert. Till skillnad från vad som gäller för fast egendom där pantsättning sker genom ett myndighetsfört register har skyldigheten att föra uppgift om pantsättning av bostadsrätt överlämnats till bostadsrättsföreningarna. Systemet kan i korthet beskrivas på följande sätt:
En bostadsrättshavare belånar sin bostadsrätt och lämnar sin lägenhet som pantsäkerhet för lånet. Detta innebär att långivaren, för det fall bostadsrättshavaren inte fullgör sina skyldigheter enligt låneförbindelsen, får sin bostadsrätt utmätt och såld på exekutiv auktion för att täcka långivarens fordringar.
Långivaren, vanligen en bank men det kan också vara en privatperson, meddelar därefter bostadsrättsföreningen om pantsättningen och förening ska genast göra en notering om detta i lägenhetsförteckningen. En spekulant kan därefter begära att säljaren eller mäklaren visar ett utdrag ur förteckningen för att på så sätt förvissa sig om att bostadsrätten inte är pantsatt.
Problemet är emellertid att pantsättningen blir giltig redan när långivarens/panthavarens uppgift om detta landar i föreningens brevlåda. Så om föreningen dröjer med att föra in uppgiften i lägenhetsförteckningen av okunskap, glömska eller av olyckshändelse så blir ändå pantsättningen gällande mot en köpare även om denne inte har en aning om att bostadsrätten är pantsatt för säljarens skuld. Detta innebär i sin tur att om köparen inte får kännedom om detta och säljaren tiger om det rätta förhållandet så kan köparens bostadsrätt bli utmätt om säljaren inte fullgör sina skyldigheter enligt låneförbindelsen. Köparens bostadsrätt förblir alltså pantsatt för säljarens skuld.
Systemet blir därmed helt öppet om bostadsrättsföreningen saknar den administrativa mognad som krävs för att hantera detta rätt. I värsta fall så utmäts således köparens bostadsrätt för säljarens skuld, kanske efter en lång tid efter tillträdet. Detta inträffar då och då och får förstås stora ekonomiska konsekvenser för köparen vars enda möjlighet är att föra skadeståndstalan mot säljaren, en möjlighet som förutom att den kan bli kostsam blir meningslös om säljaren är pankare än lusen.
Då och då kan vi läsa i tidningar om hur en ovetande köpare får besked om att dennes bostadsrätt kommer att utmätas för en säljares skuld.
För bostadsrättsföreningen innebär också detta problem eftersom det i lagen inte finns några krav på hur den underrättelse om pantsättning som långivaren ska skicka till föreningen ska vara utformad. Det finns inga krav på att den som påstår sig ha panträtt ens ska lämna kontaktuppgifter eller på något sätt visa att det verkligen finns en underliggande kredit.
Det finns inte heller några formkrav på underrättelsen utan den kan till och med vara muntlig. För föreningen gäller alltså att avgöra om det rör sig om en korrekt pantsättning eller inte. Det kan tilläggas att en bostadsrättsförening som lämnar felaktiga utdrag ur lägenhetsförteckningen inte bara riskerar skadestånd utan den eller de ansvariga kan också drabbas av böter.
Förutom denna rättsosäkerhet så är systemet omodernt då det medför en omfattande pappershantering eftersom pantsättning genom datorer inte är möjlig, som det är när det gäller fast egendom.
Det är obegripligt att man tillåter ett så osäkert och gammaldags system i synnerhet eftersom det finns en enkel och väl förberedd lösning på problemet. En statlig utredning om införande om ett bostadsregister föreslår så tidigt som 1998 att man inför en likartad metod för pantsättning av bostadsrätt som den som gäller för fast egendom. Av någon anledning ligger detta kloka förslag sedan dess i någon byrålåda på Justitiedepartementet. Det är dags att aktivera SOU 1998:80 och göra överlåtelse av bostadsrätt säker och öka konsumentsäkerheten vid köp av bostadsrätt.
Lars Tegelberg
Jurist med inriktning på boendefrågor och författare till boken Köp och förmedling av bostadsrätt