Enligt tidningsuppgifter har Uppsala kommun beslutat att köpa bostadsrätter för upp till 20 miljoner kronor för att kunna uppfylla sin skyldighet att ta emot nyanlända flyktingar med uppehållstillstånd.
Beslutet kan kanske upplevas politiskt kontroversiellt, men det finns också ett bostadsrättsligt perspektiv som ska beröras något.
För det första säger kommunalrådet Erik Pelling enligt UNT att det rör sig om en god investering för kommunen, för ”historiskt sett har bostadsrätter i Uppsala stigit i värde”. För att detta påstående ska ha giltighet så måste man välja historisk period noga.
För oss som är lite äldre finns i mannaminne både kraftiga upp- och nedgångar på marknaden, och i dag förutspår många experter att vi har en bostadsbubbla som är nära att brista – vilket skulle innebära ett prisras. Köp av bostadsrätter borde därför knappast ingå i kommunens normala placeringspolicy, vilket det säkerligen inte heller gör.
För det andra så kommer naturligtvis priserna att påverkas när en så ekonomiskt stark aktör som Uppsala kommun ger sig ut på marknaden, vilket ökar trycket uppåt på marknadsvärdena.
Detta gäller oavsett om kommunen bara förvärvar nyproduktion eller successionslägenheter. Till detta får läggas att de som i dag söker bostadsrätt får finna sig att buda mot sina egna skattepengar, vilket säkert inte alltid upplevs som vare sig naturligt eller rättvist.
För det tredje bygger bostadsrätten som juridisk figur på en i lagstiftningen djupt rotad kooperativ tradition. Denna tradition bygger i sin tur på att föreningens kostnader kan hållas nere genom att fysiska medlemmar deltar i den gemensamma förvaltningen med frivilligt arbete.
Medlemmarna har också ett starkt incitament för att hålla föreningens kostnader nere genom att iaktta försiktighet med förbrukning av exempelvis varmvatten och gemensam el, samt vara omsorgsfulla med och delta i underhållet av den gemensamma egendomen. Är föreningens medlemmar framgångsrika i detta så hålls årsavgiften nere.
Andrahandshyresgäster kan inte delta på samma sätt som medlemmarna och har inte heller det ekonomiska incitamentet att iaktta försiktighet.
Av detta skäl innehåller bostadsrättslagen bestämmelser som begränsar bostadsrättshavares rätt att upplåta sin bostadsrätt i andra hand. Dessa regler behöver en kommun inte iaktta enligt en undantagsregel i bostadsrättslagen, utan kan upplåta sina bostadsrätter som den vill.
För det fjärde så riskerar den förening som utsätts för kommunens köplust i större omfattning att, enligt reglerna i inkomstskattelagen, omklassificeras från privatbostadsföretag till oäkta förening. En bostadsrättsförening har, bland annat av detta skäl, en generell rätt att vägra juridiska personer medlemskap. Detta gäller emellertid inte kommuner, vilka över huvud taget inte kan vägras medlemskap.
Om alltför många juridiska personer, som Uppsala kommun, innehar bostadsrätter så drabbas de boende av ett antal negativa skatteeffekter. Till exempel försvinner möjligheten att göra uppskov med kapitalvinsten vid en försäljning, kapitalvinstbeskattningen blir högre och i värsta fall kan de boende få betala en skatt på mellanskillnaden mellan den årsavgift de betalar och den omgivande bruksvärdeshyran.
Bostadsrättsföreningar har alltså ingen möjlighet att vägra kommunen medlemskap. För andra köpare så gäller att föreningen har rätt att pröva den sökande mot bestämmelser i stadgan och mot ett skälighetsrekvisit. Dessa regler gäller inte för kommunen.
Det är lätt att förstå kommunens situation när den nu tvingas tillhandahålla så många bostäder till så många på så kort tid. Men man får inte ta lättvindigt på de problem som föreningar, dess medlemmar och köpare kan komma att möta när kommunen nu ger sig ut på köparmarknaden.
Kanske är hela situationen ett exempel på hur det kan gå när en tvångslag, som är nära nog omöjlig att uppfylla, möter verkligheten?
Lars Tegelberg
Jurist och författare till boken Köp och förmedling av bostadsrätt