Det är ett väl känt faktum att Sverige har en bostadsmarknad som i tillväxtområden präglas av höga priser på villor och bostadsrätter och – i de fall det över huvud taget finns kösystem – ibland decennielånga köer. Regeringens handhavande av detta problem tycks ha övergått från handfallenhet till ren desperation, en desperation som tar sig alltmer bisarra uttryck.
Den 1 maj 2009 infördes en möjlighet att bilda så kallade ägarlägenheter i nyproduktion. Några tillstånd för andrahandsuthyrningar behövdes inte. Ingen föreningsstyrelse skulle kunna lägga sig i. Det visade sig emellertid snart att idén inte var problemfri eftersom de olika ägarna i huset måste ta ansvar för förvaltningen av husets gemensamma delar och fastigheten i övrigt. Detta ska vanligtvis ske genom en samfällighetsförening som har uttaxeringsrätt av medlemmarna. ”Friheten” från en belastande förening är förstås därmed en chimär.
Marknaden för övrigt har redan betygsatt den nya upplåtelseformen. Bara ca 700 ägarlägenheter har byggts vilket inte är något annat än ett IG.
Det ligger nu ett regeringsförslag om att det inte längre ska behövas tillstånd från föreningens styrelse för att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Ett sådant tillstånd har styrelsen redan i dag skyldighet att lämna om de finns beaktansvärda skäl. Hela det regelverk som omger bostadsrätten bygger emellertid på att bostadsrättshavarna bor i sina lägenheter för att delta i den gemensamma förvaltningen.
Argumentationen för förslaget har ibland tagit sig obehagliga uttryck. Man har till exempel hävdat att medlemmarna i dag skulle vara utlämnade till en ”grinig föreningsstyrelses” godtycke, vilket är en direkt lögn. Den som får sin ansökan att hyra ut i andra hand avslagen av styrelsen har en absolut rätt att få beslutet rättsligt prövat av hyresnämnd som ska upphäva ett felaktigt avslag. Debattörer med anspråk på trovärdighet borde hålla sig för goda för att påstå att föreningen har ett veto.
Något stöd för förhoppningen att detta förslag skulle tillföra marknaden mätbart fler hyresrätter har i vart fall inte redovisats. Vart skulle bostadsrättshavarna för övrigt flytta? Handelskamrarnas i Uppsala och Stockholm påstående om frigörande av tiotusentals lägenheter är inget annat än en from förhoppning som inte har något annat stöd än regeringens lika fromma förhoppning
Inte blir heller blir förslaget smakligare av att man samtidigt vill ta bort spärren mot ockerhyror vid andrahandsupplåtelser. Det kan inte ses som något annat än ett steg i det tysta mot en ren marknadshyra också för bostäder.
Att ägarlägenheterna blev ett fiasko och att den samlade oppositionen förhoppningsvis avvärjer angreppet på bostadsrätten tycker man skulle stämma till eftertanke.
I stället tillsätter regeringen nu en utredare som ska föreslå de lagändringar som behövs för att ombilda befintliga hyresrätter till ägarlägenheter, något som tidigare inte varit tillåtet. Detta ska kunna ske även om hyresgästen motsätter sig ombildningen. Notera att detta bostadspolitiska initiativ inte heller skulle tillföra marknaden en enda ny lägenhet, bara ändra upplåtelseformen. Direktiven är emellertid så upplysande att jag ändå vill ge dessa den publicitet de förtjänar.
Att en ombildning av hyresrätter till äganderätter ska kunna genomföras mot hyresgästernas vilja är nytt och kanske inte en så behaglig tanke för hyresgästerna även om de får rätt att bo kvar, men i värsta fall i en överlåtelsekarusell med ideliga byten av hyresvärd, privatperson eller företag.
I direktivet formulerar man hyresgästens möjligheter till inflytande över en ombildning av den egna hyreslägenhet till äganderätt på följande sätt: ”Oavsett utformningen i övrigt av en ombildningsreglering, är det betydelsefullt att det skapas möjligheter för dem som i något avseende berörs att på ett lämpligt sätt att påverka ombildningen, till exempel genom att de får komma till tals under ombildningsprocessen”.
Att få ”komma till tals” är väl en rättighet som tillkommer oss alla, men som inflytandemått är denna rätt inte vatten värd om ingen behöver lyssna.
Ett lagförslag i denna nya riktning där hyresgästerna mot sin vilja kan få sina hyresrätter ombildade till ägarlägenheter tycks bara ha vinnare i de som kan göra vinster på själva ombildningen och omsättningen av dessa. Inte ens detta är självklart, givet erfarenheterna från fiaskot med marknadens tidigare reaktion på ägarlägenheter.
Sammantaget ger dessa förslag intryck av att vara, i ordet sämsta bemärkelse, ”politiska” i den meningen att de syftar till att ge den okritiska läsaren ett intryck av handlingskraft trots att ett genomförande saknar verklig effekt på verkligheten.
Det finns bara ett botemedel mot bostadsbrist och det är fler bostäder. Det är en regerings skyldighet att skapa förutsättningar för det. Inget trixande med upplåtelseformer kan dölja det faktum att regeringen misslyckats med detta.
Lars Tegelberg
jurist med inriktning på boende
UNT 24/11 201