Bostadspriser har varit ett kärt samtalsämne runt svenska middagsbord sedan tidigt 1980-tal. Särskilt i storstäder och universitetsstäder, förstås, men även långt utanför dessa har man kunnat göra en bostadskarriär och inte så få har blivit förmögna på kuppen. Visserligen föll priserna rejält i början av 1990-talet men därefter har det åter varit uppåt, stundtals mycket uppåt, vilket naturligtvis är orsaken till de många diskussionerna.
Under 2012 har bostadspriserna varit stabila – villapriserna i landet har i princip stått stilla medan bostadsrättspriserna ökat något. Tendensen ser ut att vara densamma 2013, åtminstone om man ska tro Swedbanks Fastighetsbyrån som före jul frågade sina 553 mäklare om nästa år. Två av tre svarade att man tror (eller snarare hoppas med tanke på det ekonomiska läget) på oförändrade priser.
Stabilitet känns ju också ganska bra, som någonting eftersträvansvärt. De flesta är ju överens om att något är fel när bostadspriserna bara stiger år efter år. Känslan av att bubblan kan brista infinner sig med tiden och då är det inte fel att priserna planar ut en aning. Därmed borde också allt för närvarande vara frid och fröjd på den svenska bostadsmarknaden.
Men under den lugna ytan finns en tickande bomb. ”Blir det en oordnad korrigering av de obalanser som hushållens höga skuldsättning innebär kommer det att påverka banksektorn”, skrev OECD i sin rapport om svensk ekonomi härom veckan. Med andra ord: om fler blir arbetslösa och inte kan betala sina bolån riskerar vi att åter hamna i en 1990-talsspiral med kraftigt fallande bostadspriser och banker på obestånd.
Risken är knappast överhängande. Svensk ekonomi står stark och har marginaler att både klara en kraftig nedgång i tillväxt och att möta minskad efterfrågan med stimulanser som håller arbetslösheten under kontroll. Enligt OECD-rapporten har Sverige klarat konjunkturnedgången och eurokrisen bättre än de allra flesta och man prognosticerar ökad tillväxt och sjunkande arbetslöshet igen redan 2014.
Det stora problemet är att hushållens skuldsättning fortsatt att öka kraftigt, även efter finanskrisen 2008. Bara Danmark och Nederländerna ligger högre och varje svenskt hushåll har en betydligt större skuld än till exempel de spanska hushållen före krisens utbrott. Den låga räntan i kombination med skattesänkningar och reallöneökningar har dock gjort att hushållens marginaler bara ökar - räntekostnaden per månad utgör en obetydlig del av den disponibla inkomsten och lånefesten kan därför fortsätta. Det stora hotet är som sagt att en eller båda i hushållet förlorar jobbet, men arbetslösheten är än så länge under kontroll.
De svenska bankerna står också under långt bättre kontroll i dag än 1990–1991. Då började raset med finansbolaget Nyckeln för att raskt fortplanta sig till storbankerna. Nordbanken och Gota Bank var mest illa ute och fick till slut räddas av skattebetalarna. I dag är läget ett annat, men att det kan gå fort utför visade sig när Swedbank när nog gick i konkurs 2008. ”Jaså, var det inte bara till svenskar vi skulle vara försiktiga med kreditgivningen”, tycktes vara bankledningens kommentar till att man tillåtit baltiska kunder att bygga luftslott med lånade pengar.
Bank- och finanssektorn är stor i Sverige och mycket betydelsefull för svensk ekonomi. Därför är också landet som helhet sårbart när den sammanlagda skulden snart är dubbelt så stor som den sammanlagda disponibla inkomsten för alla svenskar.
Regeringen vet detta och har olika knep för att säkra lasten så att skutan Sverige kan segla vidare. Bolånetak, amorteringskrav och att ställa högre krav än i övriga EU på att bankerna har eget kapital för att täcka eventuella kreditförluster är några exempel.
Men att det också skulle behövas ett prisfall på bostäder (en ordnad i korrigering i stället för den oordnade som nämns i OECD-rapporten) är uppenbart. Bättre konkurrens i byggsektorn är också nödvändigt om Sverige ska få en bättre fungerande bostadsmarknad, men det är delvis en annan historia.