Under februari har ett flertal rapporter handlat om ”vändningen på bostadsmarknaden”. Mäklarbranschen berättar om stigande priser igen, efter en nedgång under sista delen av 2011. Även hushållen är optimistiska inför framtiden. Ett gott skäl till att tro på en vändning är att det brukar se ut så, att varje nedgång följs av en betydligt större uppgång av priserna. Så har det varit så länge någon kan minnas, eller i ungefär 17 år.
Så varför inte också denna gång? Varför kan inte tremiljonersvillan i Uppsala, som kostade 1,7 miljoner för tio år sedan, betinga ett pris på dryga fem miljoner om ytterligare tio år? Och varför kan inte en bostadsrätt i Stockholms innerstad gå lös på cirka 200 000 kronor per kvadratmeter om 15 år?
Jo, tre skäl kan nämnas: Att prisuppgången på 1990-talet började från en internationellt sett mycket låg nivå. Att styrräntan under hela uppgångsperioden har rört sig från en hög nivå (8,5 procent) till en bottennivå (1,5 procent). Och, sist men inte minst, att hushållens skuldsättning har slagit i taket för länge sedan. Bara sedan finanskrisen 2008 har skulderna stigit med ytterligare 30 procent.
De svenska hushållens skuldnivå ligger för närvarande bland de fem högsta i EU, och motsvarar 237 procent av bruttonationalprodukten, till övervägande del bestående av bolån. Detta har fått EU-kommissionen att gå ut med en varning till Sverige och inleda en fördjupad granskning. Just skuldsättningen för hushållen gör att Sverige hamnar i sällskap med länder med avsevärt sämre statsfinanser och granskningen kan också leda till att Sverige är tvunget att vidta åtgärder.
Det har vi redan gjort, är regeringens svar. Man pekar på att ett bolånetak har införts, på 85 procent av bostadens marknadsvärde, på att amorteringskrav numera ingår i riktlinjerna för nya bolånekunder och på att kapitaltäckningskraven för bankerna har stärkts.
Men bolånetak och amorteringskrav påverkar bara bostadspriserna på marginalen då detta främst rör förstagångsköparna. De som redan är inne på bostadsmarknaden och har kvar sitt jobb kan ändå fortsätta bjuda på nya bostäder. Dessa hushåll har goda marginaler då reallöneutvecklingen i Sverige varit mycket god under hela den nämnda perioden med rusande bostadspriser.
Det största enskilda hotet mot bostadsmarknaden är därför en markant ökning av arbetslösheten. Om fler förlorar jobbet och tvingas sälja sin bostad kan det bli den utlösande faktor som gör att bostadsbubblan slutligen spricker.
Det finns hopp. Ingenting tyder på att bankerna i Sverige i dag upprepar vad de gjorde i slutet på 1980-talet, eller vad irländska och spanska banker gjorde kring 2004–2007, det vill säga lånar ut stora belopp med dåliga säkerheter.
I bästa fall får vi också se en naturlig korrigering av bostadspriserna under kommande år. Effekten av bolånetaket ökar också med tiden. Den som köper sin första bostad tar större höjd för fallande priser och den medvetenheten tar man sedan med sig när man byter bostad. Den psykologiska effekten av taket (att det indikerar en möjlighet till ett lägre pris framöver) är sannolikt större än effekten för det enskilda lånet.
Experterna tvistar om när vändningen kommer. Bland de minst oroliga hittar man inte överraskande storbankernas chefsekonomer. De tillfrågas ofta i ekonomiska spörsmål och är ofta också värda att lyssna på. Men just när det gäller bostadsmarknad och bolån, som är en viktig del av bankernas inkomster, bör man ta deras profetior med en nypa salt.
Lars Jonung, ordförande i Finanspolitiska rådet, och Sandro Scocco, programchef för Global Utmaning, räds båda en större nedgång, till och med en krasch, på bostadsmarknaden. Scocco säger till SvD att nedgången började i somras, men att mäklarstatistiken har en inbyggd eftersläpning.
Det är bara att hoppas att dysterkvistarna får rätt, men att det blir mer av en pyspunka än en smäll för bostadsmarknaden. Ju förr den pågående uppblåsningen bryts desto bättre.