Mera marknad, mindre reglering
Moderaterna har tidigare förknippats med marknadshyror och har starkt kritiserat dagens hyresreglering, det så kallade bruksvärdessystemet. Men nu har partiet ändrat åsikt. Det verkar som om även den moderata bostadspolitiken ska ges en mjukare framtoning.
Detta är en ledare. UNT:s ledarsida är liberal.
Boverket kommer i en till regeringen nyligen framlagd rapport fram till något andra slutsatser än Reinfeldt. Rapporten tar upp hur kommunernas agerande påverkar byggandet av hyresrätter, framför allt hur höga markpriser försvårar för byggherrarna. I kommuner med bostadsbrist är priserna dubbelt så höga som genomsnittet. Även diverse kommunala avgifter varierar avsevärt, men de har en högst marginell påverkan på produktionskostnaderna.
Det är de höga markpriserna i kombination med dagens hyresreglering som sätter käppar i hjulet, för byggandet av hyresrätter. För nya villor och bostadsrätter finns inga liknande regleringar, och högre produktionskostnader kan täckas av högre försäljningspriser. Att på motsvarande vis täcka utgifter med högre hyror är däremot inte möjligt, eftersom hyrorna enligt bruksvärdesprincipen måste anpassas efter grannhusens hyresnivåer.
Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid KTH, kommenterar rapportens resultat med att det kanske vore dags att återinföra allmännyttan i Sverige igen. Om kommunerna bara försåg byggherrar med mark under marknadspris, samtidigt som reglerna för finansiering och beskattning gjordes gynnsammare, skulle det kunna få fart på byggandet av hyresfastigheter.
Självklart är det möjligt för kommunerna att erbjuda mark under marknadspris. Genom att täcka förluster med skattemedel kan det offentliga alltid sätta marknadsprinciperna ur spel, såväl för fastigheter som för andra varor och tjänster. På kort sikt kanske det leder till att fler hyresrätter byggs, men på lång sikt kan ett genomreglerat system aldrig matcha en fri marknad.
Dagens problem grundar sig nämligen inte i för mycket marknadsanpassning, utan i för lite. Hyresregleringar som inte tar hänsyn till byggkostnader hindrar nyproduktion. Friare hyror är däremot ingenting som kommunerna kan besluta om. En förändring av dagens dagens hyresreglering, det så kallade bruksvärdessystemet, och ett införande av marknadshyror skulle utan tveka få fart på byggandet. Lika säkert skulle det däremot på kort sikt leda till kraftigt höjda hyror i städer med bostadsbrist.
Fastighetspriser avgörs — som på alla andra marknader — av utbud och efterfrågan. På några viktiga punkter skiljer sig dock bostadsmarknaden från de flesta andra — utbudet av fastigheter är av naturliga skäl stelt. Det tar helt enkelt lite tid att bygga nya hus för att kunna möta en stegrad efterfrågan. På längre sikt leder däremot en friare hyressättning — oavsett om det kallas för marknadshyror eller bruksvärdessystem i reinfeldtsk tappning — till fler hyresrätter med såväl höga som låga hyror.
Men ett minst lika stort problem i den svenska bostadssektorn är fixeringen vid hyresrätten som enda passande boendeform. I de flesta svenska städer utgörs till och med en majoritet av lägenhetsbeståndet
av hyresrätter, med Uppsala som ett av de välkomna undantagen. För vissa är denna boendeform idealisk, exempelvis som tillfällig lösning eller bostad för ungdomar. Men för resten av befolkningen?
Den som äger sin bostad är mer mån om skicket på fastigheten, varför ett ökat ägande skulle kunna göra underverk i nedgångna stadsdelar dominerade av hyresrätter. Dessutom skulle dagens låginkomsttagare genom att äga sina bostäder få en starkare
ställning som konsumenter och tvinga marknadens aktörer att vara mer lyhörda. Uppsala och andra städer skulle må bra av fler stadsdelar med stora olikheter både i bostadsutformning och ägandeformer.