Kommunens omdiskuterade modell blev dyr i Skåne

I Industristaden i Uppsala kan företag lämna anbud för att bebygga en stor markbit vid Kungsgatan. Ett inslag som fått kritik är att en privat entreprenör ska uppföra en grundskola där kommunen sedan hyr in sig.

Vänsterpartiet anser att vinstdrivande aktörer inte ska ha kontroll över skolor, badhus och liknande fastigheter med kommunal verksamhet. Vänstern befarar till exempel att entreprenören plötsligt kan komma att höja hyran för att maximera sin vinst.

Förra veckan bjöd kommunen in företag att lämna anbud på att bygga bland annat en grundskola och kontor för 2 500 arbetsplatser i ett kvarter vid Kungsgatan.

Foto: Axel Hilleskog

I Staffanstorp i Skåne har kommunen testat att hyra in sig i en skola som uppförts av ett privat företag. 2016 fick Hemsö Fastighets AB i uppdrag av kommunen att bygga en grundskola i Staffanstorp. Beslutet fattades av den borgerliga majoriteten främst av ideologiska skäl. Sedan dess svarar Hemsö för fastighetsförvaltningen av skolan där kommunen placerat sina elever.

Det projektet kan jämföras med en likvärdig grundskola som Staffanstorps kommun färdigställde i år, fast den här gången i egen regi.

Hyran som kommunen betalar per kvadratmeter skiljer sig åt mellan de båda skolorna. Hyran är 2 025 kronor för den privatbyggda och 1 760 kronor för den kommunbyggda skolan. Det vill säga att den privatbyggda har 15 procent högre hyra. 

I verkligheten är fördelen ännu större för det kommunbyggda alternativet eftersom den hyran även täcker skolans idrottshall vilket inte är fallet med hyran för den andra skolan.

Den gamla bussdepån i kvarteret Norra Hovstallängen väntas vara byggarbetsplats de närmaste åren med start 2023.

Foto: Axel Hilleskog

Enligt Krister Åkesson, utbildningschef i Staffanstorps kommun, finns inga större skillnader i hur fastighetsskötsel och liknande fungerar vid de två skolorna.

I en studentuppsats vid KTH från 2016 jämförs hyror för skolor som byggts av kommuner respektive av privata företag där kommunen sedan hyrt in sig. "Rent företagsekonomiskt är det i dag ungefär lika dyrt att hyra som att äga", löd slutsatsen i uppsatsen.

Fredrik Brunes, teknologie doktor i bygg- och fastighetsekonomi, ser både för- och nackdelar med att en kommun hyr lokaler som ägs av privata företag. Det som talar för att kommunen själv bygger och förvaltar till exempel en skola är bland annat att kommuner kan låna med låg ränta.

– Men privata entreprenörer kan ibland vara mer innovativa när det gäller exempelvis att utnyttja lokalerna eller hitta lämpliga hyresgäster, säger Fredrik Brunes.

Vad är bäst för kommunens ekonomi, att äga själv eller att hyra av en privat aktör?

– Generellt sett tror jag det rör sig om marginella skillnader, men varje objekt är unikt, betonar Fredrik Brunes.

En av de byggnader som idag finns i Norra Hovstallängen. Kvarteret ligger vid korsningen Kungsgatan - Strandbodgatan.

Foto: Axel Hilleskog

Marknaden för så kallade samhällsfastigheter som skolor, äldreboenden och sjukhus har ökat kraftigt. 2013 såldes samhällsfastigheter för 6 miljarder kronor i Sverige. I fjol steg beloppet till 40 miljarder, den högsta siffran någonsin.

I allmänhet är hyreskontrakten mycket långa. Det är en viktig förklaring till att allt fler företag satsar på att köpa upp och hyra ut samhällsfastigheter, enligt Kristina Andersson, analyschef på fastighetsdataföretaget Datscha.

– Det är främst i det segmentet man har hyreskontrakt som kan sträcka sig över 20 år, säger hon.

En av de större aktörerna i branschen är Hemsö Fastighets AB. Värdet på företagets fastighetsbestånd har fördubblats på sex år och uppgår i dag till cirka 75 miljarder kronor. Bland hyresgästerna finns Polisen, Region Stockholm och några kommuner. Sedan 2016 har vinsten från företagets fastighetsförvaltning ökat med 30 procent och i fjol blev den 2,1 miljarder.

Enligt Rutger Källén, vice VD vid Hemsö Fastighets AB, finns ingen större risk att kommuner och andra drabbas av kraftigt höjda hyror när hyresavtalen löper ut.

"Vi har ofta kortare byggtider än kommunerna vilket sänker lånekostnader och byggpriser". Det säger Rutger Källén vid Hemsö Fastighets AB, en av landets största aktörer i branschen för samhällsfastigheter.

Foto: Hemsö

– Det framställs ofta som om vi är motpart till hyresgästen, men vi måste vara attraktiva när det gäller allt från hyresnivå till förvaltning, annars förlorar vi våra kunder, säger Rutger Källén.

Kommuner kan låna billigt, talar inte det för att det blir dyrare om ni bygger?

– Vi lånar marginellt dyrare än kommuner. Vi har ofta kortare byggtider än kommunerna vilket sänker lånekostnader och byggpriser.

Er vinst kommer från skattemedel. Talar det inte för att kommuner bör bygga och förvalta fastigheter i egen regi? 

– En del kommuner bygger kanske en skola om året medan vi uppför 10–20 samhällsfastigheter per år. Det innebär att vi är mycket specialiserade, har hög kompetens och kan bygga kvalitativt och kostnadseffektivt, menar Rutger Källén.