De första kalkylerna som gjordes för utbyggnaden av Ulleråker, år 2015, visade att projektet skulle kunna gå med 200 miljoner kronor i förlust. Nya kalkyler visar att det kan bli så mycket som 900 miljoner back.
– Det beror främst på att vi beslutat oss för att skjuta hela projektet framåt i tiden på grund av att takten i byggandet minskat och att vi i ett första skede bara kommer att bygga 6 000 i stället för 8 000 bostäder, säger kommunalrådet Erik Pelling (S) som ansvarar för bostadsfrågor.
När kommunen köpte området var dessutom tanken att de flesta byggnader skulle rivas. Nu ska kommunen spara fler äldre hus. Det kostar mer i upprustning och underhåll.
Meningen var att Ulleråkerområdet skulle vara färdigbyggt år 2030. Nu vill politikerna flytta fram datumet till 2035. Det ökar kostnaderna för de lån på 1,8 miljarder kronor som kommunen tagit för att finansiera köpet av Ulleråker från Region Uppsala för ett antal år sedan.
Var det en felkalkyl att räkna med att utbyggnaden skulle vara klar redan 2030?
– Tidplanen var optimistisk i överkant. Den här planen är mer realistisk. Större delen av Rosendal kommer att vara färdigbyggt när utbyggnaden av Ulleråker startar på allvar. Då kommer inte de båda projekten att konkurrera, säger Erik Pelling.
Om förlusten i projektet blir 900 miljoner så betalade ni väl ett överpris för marken till Region Uppsala?
– Det är solklart att det blev dyrt. Det underlag som fanns inför försäljningen tog inte hänsyn till kostnader för att skydda Uppsalaåsens grundvatten och alla utredningar som vi tvingats göra kring det. Uppsala är ju byggt på åsen och ingen hade tänkt på det tidigare. Om vi har betalat ett överpris vet vi inte ännu. Det beror på vad vi kan få in på framtida markförsäljningar.
Så i dag hade priset varit ett annat?
– Om vi vetat det vi vet idag så hade värderingen sett annorlunda ut. Samtidigt så har vi fått mycket värdefull kunskap om åsen och skyddet av Uppsalas grundvatten som vi inte haft förut. Det är inte bara viktigt för Ulleråkerområdet utan stora del av centrala Uppsala, säger Erik Pelling.
Den nya ekonomiska kalkylen har också stora osäkerheter - ökar räntan med två procentenheter så fördyrar det projektet med 40 miljoner, tvingas kommunen öka andelen hyresrätter i området så minskar det försäljningsvärdet av marken med 170 miljoner kronor. Därför räknar kommunen med att den kan slå fel uppåt eller nedåt med tio procent. Det kan innebära förluster på ytterligare 220 miljoner kronor.
– Men det kan också bli ökade inkomster. Får vi pengar till spårväg genom området så finns indikationer på att priset på marken vi säljer kommer att öka. Det finns också ett utrymme för att planera och bygga 1 000 fler bostäder efter 2035, säger Erik Pelling.
Var det dumt av kommunen att köpa Ulleråker?
– Nej. Oavsett kostnad så är det en strategiskt viktig del av Uppsala. Att inte bygga har aldrig varit något alternativ, men visst hade jag velat göra om förhandlingen med Region Uppsala idag om det gått.
För att området ska kunna exploateras måste kommunen också investera i gator, vägar vatten och avlopp, skolor och annan service. Det beräknas kosta 2,4 miljarder kronor.
– Den kalkylen är mycket grov och bygger på schabloner. Det finns olika sätt att pressa kostnaderna bland annat genom att låta privata entreprenörer bygga en del av infrastrukturen, säger Erik Pelling.
Politikerna i kommunstyrelsen väntas ta beslut om nya projektdirektiv för Ulleråker i dag, torsdag.